Perizia asseverata per le concessioni demaniali
La valutazione dell'indennizzo al concessionario uscente, per Comuni ed enti concedenti
Il riordino delle concessioni demaniali marittime, lacuali e fluviali impone agli enti concedenti un passaggio tecnico che non ammette approssimazioni: prima di pubblicare il bando per la riassegnazione, il Comune deve acquisire una perizia asseverata che attesti il valore dell’indennizzo spettante al concessionario uscente.
Lumina Fiduciaria affianca i Comuni in questa valutazione con un professionista inserito nell’elenco nazionale del CNDCEC e con una pluriennale esperienza sul demanio marittimo.
Il dott. Giorgio Romano di Lumina Fiduciaria SpA è inserito nell’elenco CNDCEC dei professionisti eleggibili per le perizie asseverate previste dal DL 131/2024.
Quando il Comune deve nominare il perito asseveratore?
La perizia diventa necessaria ogni volta che l’ente deve quantificare l’indennizzo in vista di un subentro. In particolare quando:
- la concessione giunge a scadenza e il Comune deve pubblicare un nuovo bando;
- si verifica revoca o decadenza della concessione con successiva riassegnazione;
- il concessionario rinuncia e l’ente deve procedere a nuova gara;
- una riorganizzazione delle aree demaniali comporta la cessazione di una concessione e l’avvio di una nuova.
Il presupposto è sempre lo stesso: senza una quantificazione asseverata dell’indennizzo, il bando non può indicare l’onere che graverà sull’operatore subentrante — e senza quel dato la gara è esposta a contenzioso.
Chi paga l'indennizzo e chi lo determina
È una distinzione che conviene chiarire subito, perché incide sul rischio dell'ente. L'indennizzo è a carico del concessionario subentrante, che lo corrisponde all'uscente. Il Comune non lo finanzia: lo determina, sulla base della perizia asseverata, e ne indica l'importo nel bando di gara.Ne discende che l'esposizione dell'ente non è finanziaria ma amministrativa. Un importo sovrastimato scoraggia la partecipazione e può essere impugnato dai potenziali concorrenti; un importo sottostimato espone al ricorso del concessionario uscente: la perizia è lo strumento con cui l'ente presidia entrambi i lati.
Come si nomina il perito: la cinquina CNDCEC
Il Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili tiene l'elenco nazionale dei professionisti disponibili per gli incarichi di asseverazione. L'ente concedente ne fa richiesta al Consiglio Nazionale, che estrae e trasmette una cinquina di nominativi: da questa il Comune sceglie e nomina il perito incaricato.La procedura telematica per la raccolta delle disponibilità è operativa dal settembre 2026. L'inserimento nell'elenco non costituisce graduatoria né attribuisce titoli preferenziali: la scelta all'interno della cinquina resta dell'ente, che può valutare l'esperienza specifica dei professionisti estratti.
Che cosa contiene la perizia
La valutazione ricostruisce il valore residuo degli investimenti realizzati dal concessionario uscente e non ancora ammortizzati alla scadenza, sulla base delle scritture contabili degli ultimi esercizi. Gli elementi considerati comprendono:
- gli investimenti non ancora ammortizzati al termine della concessione, con particolare riguardo alle opere non amovibili autorizzate;
- gli investimenti resi necessari da eventi calamitosi o da nuovi obblighi normativi sopravvenuti;
- la quota riconosciuta a titolo di equa remunerazione degli investimenti, riferita all’ultimo quinquennio di gestione;
- in detrazione, i contributi pubblici percepiti e non rimborsati.
Il compito dell’asseveratore non si esaurisce nel recepire la ricostruzione presentata dal concessionario: la verifica, ne motiva le eventuali correzioni e ne assume la responsabilità professionale con l’asseverazione.
Un quadro normativo ancora in assestamento
Il decreto ministeriale destinato a fissare in dettaglio i criteri di calcolo non è stato ancora adottato in via definitiva, e la giurisprudenza amministrativa continua a intervenire sui punti aperti — in particolare sul trattamento delle opere non amovibili.
In questo contesto la solidità della perizia dipende dall’impostazione metodologica di chi la redige: dalla ricostruzione documentale, dalla coerenza dei criteri adottati e dalla capacità di motivare ogni scostamento. È la ragione per cui la scelta all’interno della cinquina non è un adempimento formale.
L'esperienza di Lumina Fiduciaria
Il dott. Giorgio Romano è inserito nell’elenco CNDCEC dei professionisti eleggibili per le perizie asseverate previste dal DL 131/2024. Ha maturato una pluriennale esperienza nel settore delle concessioni balneari, con incarichi come asseveratore di Piani Economico-Finanziari (PEF) e come consulente tecnico per numerosi Comuni italiani nella gestione, valutazione e riassegnazione delle concessioni demaniali.
Questa doppia prospettiva — la valutazione economico-finanziaria e la pratica amministrativa degli enti — consente di produrre una perizia che regge sia al confronto tecnico con il concessionario sia allo scrutinio in sede di gara.
I Comuni e gli enti concedenti che stiano programmando le procedure di ri-assegnazione possono contattare Lumina Fiduciaria per un primo confronto sulle tempistiche e sulla documentazione necessaria alla valutazione.
