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Di seguito un breve riassunto degli incentivi fiscali in essere per le attività di riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente.

Indice delle agevolazioni

• 119 Dl 19/5/2020 n. 34 di seguito SUPERBONUS DEL 110%
• 16 c.1 septies Dl 4/6/2013 n. 63 di seguito SISMABONUS
• 1 c.219-224 Legge 160/2019 di seguito BONUS FACCIATE
• 14 Dl 4/6/2013 n. 63, e successive modifiche ed integrazioni, di seguito ECOBONUS
• 1 Legge 449/97, e successivi decreti attuativi, modifiche ed integrazioni, di seguito BONUS RISTRUTTURAZIONI
• 16 c.2 Dl 4/6/2013 n.63 di seguito BONUS MOBILI
• 1 c.12-15 Legge 205/2017 di seguito BONUS GIARDINI

 

SUPERBONUS DEL 110%

INTERVENTI – TIPOLOGIE DI EDIFICI

• TIPOLOGIE di edificio interessate: condomini, edifici unifamiliari,unità immobiliari che pur inserite in fabbricati plurifamiliari hanno autonomia funzionale ed accesso autonomo (un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente  indipendente” qualora sia dotata di  almeno  tre  delle  seguenti  installazioni  o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per  l’approvvigionamento idrico; impianti  per  il  gas;  impianti  per  l’energia  elettrica; impianto di climatizzazione invernale)
• Gli edifici devono essere abitativi
• non sono mai agevolate le unità censite nelle categorie catastali di pregio A/1, A/8 e A/9 (tranne, per quest’ultima categoria, quelle aperte al pubblico)
• tutti gli immobili su cui si interviene con il superbonus in versione “eco” devono essere dotati di impianto di riscaldamento. Questo limite non vale per il sismabonus

N.B. Quando almeno uno degli interventi trainanti viene realizzato, diventa possibile effettuare anche nei singoli appartamenti condominiali quelli trainati.

N.B.2 Per le persone fisiche, comunque, il 110% in versione “eco” può essere applicato al massimo su due unità, escludendo i lavori su parti comuni. Ad esempio, un contribuente che possiede tre appartamenti in un condominio in cui si esegue un intervento agevolato al 110%, avrà diritto al superbonus per tutte e tre le quote. Se però intende eseguire lavori “trainati” nei singoli alloggi, potrà agevolarne al massimo due. E se ha anche una villetta al mare, i lavori eseguiti all’interno dei due appartamenti inibiranno quelli nella casa in riviera.

INTERVENTI ammessi al 110% trainanti e trainati:

TRAINANTI

Isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare sita all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Climatizzazione

(condomini): Interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento e/o il raffrescamento e/o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n.811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo ovvero con impianti di micro cogenerazione o a collettori solari.

(Interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari, le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno): per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento e/o il raffrescamento e/o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013 a pompa di calore, ivi inclusi impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo o con impianti di microcogenerazione, a collettori solari o con impianti a biomassa con classe di qualità 5 stelle (individuata dal Dm ministero Ambiente 186/2017).

Gli interventi  per  la  coibentazione  del  tetto  rientrano  nella disciplina agevolativa (interventi trainanti), senza  limitare  il  concetto  di  superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente.

 

SISMABONUS

Rischio sismico: interventi di riduzione del rischio sismico (articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies del decreto legge n. 63/2013). In caso di cessione del corrispondente credito a un’impresa di assicurazione e di contestuale stipula di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione prevista nell’articolo 15, comma 1, lettera f-bis), del Tuir, spetta nella misura del 90%.

Gli interventi trainanti per il sismabonus al 110% sono tutti quelli eseguiti sulle parti strutturali dell’edificio e che comportano, al termine dell’intervento, il miglioramento di una o due classi sismiche, oppure un miglioramento della sicurezza statica anche senza variazione di classe. L’edificio deve essere situato in zona 1, 2 e 3 della mappa sismica nazionale (viene espressamente esclusa la sola zona 4).

E la detrazione spetta anche per l’installazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici, eseguita insieme a uno degli interventi da sismabonus, nel rispetto dei limiti di spesa previsti.

TRAINATI

Efficientamento energetico

• Interventi di cui all’articolo 14 del decreto legge n. 63/2013, eseguiti congiuntamente ad almeno uno dei precedenti interventi e che assicurino il miglioramento di almeno due classi energetiche o, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.
• Interventi di cui all’articolo 14 del decreto legge n. 63/2013, eseguiti su edifici sottoposti a vincoli, anche non realizzati congiuntamente agli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, a condizione che assicurino il miglioramento di almeno due classi energetiche o, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

Installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici fino a un ammontare complessivo delle spese non superiore a quello dell’impianto solare fotovoltaico, eseguita congiuntamente a uno degli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti o di riduzione del rischio sismico precedentemente elencati. Detrazione estesa anche agli impianti solari fotovoltaici su strutture pertinenziali agli edifici.

Installazione, contestuale o successiva all’installazione di impianti solari fotovoltaici, di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati.

Installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, a condizione che sia effettuata congiuntamente ad almeno uno degli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, sopra indicati.

Tutti gli interventi da ecobonus previsti dall’art.14 del Dl 63/2013: la sostituzione degli infissi, l’installazione di schermature solari e la coibentazione della singola unità; la sostituzione dell’impianto di riscaldamento della singola unità a fronte del realizzo del cappotto condominiale.

Interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a 65 anni.

N.B. Gli interventi “trainati”, dunque, fruiscono del 110% solo in quanto effettuati insieme a quelli principali. Si considerano effettuati congiuntamente ai “trainanti” se le relative spese sono sostenute tra la data di inizio e la data di fine dei lavori “trainanti”.

Per ottenere il superbonus del 110% occorre, al termine dei lavori, il miglioramento di due classi energetiche dell’edificio ed è necessario eseguire almeno un lavoro “trainante” (coibentazione del 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio o intervento sull’impianto termico) al quale è possibile aggiungere a scelta uno o più interventi “trainati”.

La detrazione del 110% vale per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, prorogabile al 31 dicembre 2022 a condizione che entro il 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo.

MODALITA’ DI UTILIZZO DEL BONUS

• Detrazione in 5 anni/4 anni (per la spesa sostenuta nel 2022). Vi è la possibilità di passare dalla detrazione alla cessione del credito, per le quote non ancora utilizzate.
• Sconto in fattura: il contribuente fruisce del credito d’imposta attraverso una decurtazione dell’importo della fattura da pagare al fornitore. Lo sconto può arrivare fino al 100% dell’ammontare da corrispondere, per cui il 10% di maggiorazione sulla parte scontata spetta al fornitore. L’opzione, inoltre, non deve per forza riguardare la totalità del bonus maturato dal contribuente, ma può essere parziale.
• Cessione del credito: il contribuente paga la fattura al fornitore ma poi “trasforma” la detrazione in credito cedendola a un terzo (compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari). L’opzione comporta un “sacrificio” economico pari all’attualizzazione imposta dall’acquirente.

Per ottenere il superbonus del 110% il legislatore ha previsto diversi adempimenti: visto di conformità  dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta (richiesto solo nelle ipotesi di cessione del credito o sconto in fattura), asseverazioni tecniche (sempre necessarie) che hanno la funzione di attestare sia la sussistenza dei requisiti tecnici richiesti dal legislatore, sia la congruità della spesa sostenuta e delibere assembleari (In caso di lavori condominiali, indispensabili in particolare quelli “trainanti”, la delibera che li approva diventa parte essenziale della detrazione e dovrà essere conservata dal contribuente assieme alla tabella millesimale; in alternativa si può ricorrere alla certificazione dell’amministratore).

 

BONUS FACCIATE

Il bonus consente di recuperare il 90% dei costi sostenuti nel 2020 – 2021, senza limiti di spesa, per il rinnovamento e il consolidamento della facciata esterna (inclusa la semplice pulitura e tinteggiatura), gli interventi su balconi, ornamenti e fregi, e anche su grondaie, pluviali, parapetti e cornici. Sono agevolate anche le spese correlate: per ponteggi, smaltimento dei materiali, titoli abilitativi, eccetera.

Requisito essenziale è che gli immobili (di qualsiasi categoria catastale) si trovino nelle zone A e B (indicate nel Dm 1444/1968) o in zone assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali.

Il bonus facciate è fruibile da tutti: inquilini e proprietari, residenti e non residenti in Italia, persone fisiche e imprese.

MODALITA’ DI UTILIZZO DEL BONUS

• detrazione (Irpef o Ires) da ripartire in 10 quote annue,
• sconto in fattura,
• cessione del credito (la cessione varrà anche sulle quote residue se all’inizio si è scelta la detrazione diretta).

 

ECOBONUS

L’ecobonus può essere fruito da soggetti Irpef o Ires, l’agevolazione vale anche per immobili merce e immobili patrimonio.

L’aliquota relativa alla detrazione varia a seconda della tipologia di lavoro effettuato.

Nell’ecobonus “classico” rientrano i seguenti lavori:

• interventi di riqualificazione energetica globale eseguiti su edifici o su singole unità immobiliari (aliquota 65%, detrazione massima 100mila euro);
• interventi sull’involucro edilizio di edifici o parti di edifici (aliquota 50% che può arrivare al 75% nel caso di interventi che coinvolgono condomini, e spesa massima agevolabile differente in base all’intervento).

Tali interventi possono riguardare: le strutture opache verticali o orizzontali (coperture e pavimenti); la sostituzione di finestre comprensive di infissi; la posa in opera di schermature solari, montate in modo solidale all’involucro edilizio o ai suoi componenti; le parti comuni di edifici condominiali, che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo. Sono previsti incrementi di aliquota nelle zone sismiche 1, 2 e 3, se c’è il passaggio a una o due classi di rischio sismico inferiore;

• installazione di collettori solari per la produzione di acqua calda per usi domestici e non;
• interventi sugli impianti di climatizzazione invernale e produzione di acqua calda sanitaria (aliquota del 50% che può arrivare al 65% nel caso che tali impianti siano dotati di sistemi di termoregolazione evoluti. Spesa massima agevolabile differente in base all’intervento).

MODALITA’ DI UTILIZZO DEL BONUS

• detrazione (Irpef o Ires) da ripartire in 10 quote annue,
• sconto in fattura,
• cessione del credito (ad una banca, ad un intermediario finanziario o ad un altro privato).

N.B. Per alcune spese di riqualificazione energetica, il Dl Rilancio 34/20 ha innalzato la detrazione al 110% (spalmata in 5 anni/4 anni), a precise condizioni:

• presenza di uno degli interventi “trainanti” (coibentazione dell’involucro opaco o sostituzione dell’impianto termico), tranne per gli edifici con vincoli architettonici o urbanistici;
• duplice salto di classe energetica dell’edificio nel suo complesso, tramite interventi “trainanti” e “trainati”;
• congruità dei prezzi di realizzazione degli interventi, da dimostrare con i prezzari regionali o il prezzario Dei.

 

BONUS RISTRUTTURAZIONI

Detrazione Irpef del 50%, fino ad una spesa massima di 96.000 euro, per le spese relative a interventi di recupero effettuati sia su singole unità immobiliari residenziali, che su parti comuni di edifici residenziali. Le tipologie di interventi ammessi alla detrazione sono quelli indicati dall’articolo16-bis del Tuir, il Testo unico delle imposte sui redditi (Dpr 917/1986):

• interventi di manutenzione ordinaria (solo per le parti comuni di edifici residenziali), manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia;
• opere finalizzate al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi;
• realizzazione e acquisto di parcheggi pertinenziali;
• opere volte al superamento delle barriere architettoniche;
• opere finalizzate ad impedire il compimento di atti illeciti da parte di terzi;
• opere finalizzate alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico;
• opere finalizzate al risparmio energetico e alla sicurezza statica e antisismica;
• interventi di bonifica dell’amianto;
• opere finalizzate a evitare infortuni domestici;
• opere finalizzate alla messa a norma degli edifici (l’agevolazione spetta sia per le spese relative a lavori eseguiti su singole unità immobiliari, che per quelle eseguite su parti comuni condominiali e comprende anche le spese di progettazione e le prestazioni professionali connesse all’esecuzione delle opere edilizie).

MODALITA’ DI UTILIZZO DEL BONUS

• detrazione (Irpef o Ires) da ripartire in 10 quote annue,
• sconto in fattura,
• cessione del credito.

La detrazione, oltre a essere riconosciuta per le spese di recupero, spetta anche per l’acquisto di immobili a uso abitativo facenti parte di edifici interamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che abbiano provveduto, entro 18 mesi dalla data di fine lavori, alla successiva alienazione o assegnazione.

 

Dalle opzioni dello sconto in fattura e della cessione del credito sono invece esclusi il bonus mobili ed il bonus giardini.

BONUS MOBILI

Detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di nuovi arredi e grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni e le lavasciuga), destinati all’immobile oggetto di ristrutturazione.

La detrazione si calcola su una spesa massima di 16mila euro per unità immobiliare, va suddivisa in 10 rate annuali ed è riservata a chi beneficia della detrazione del 50% sul recupero edilizio (es. anche se la casa è la stessa, il marito non può avere il bonus mobili se è la moglie a detrarre la ristrutturazione).

Per ottenerlo, occorre rispettare tre condizioni:

• i lavori agevolati dalla detrazione del 50% devono essere almeno di manutenzione straordinaria; perché solo sulle parti condominiali è ammessa anche la manutenzione ordinaria (come la tinteggiatura di pareti e soffitti);
• le opere di ristrutturazione agevolate devono essere avviate dal 1 gennaio 2020;
• i lavori devono essere avviati prima dell’acquisto degli arredi; mentre non è fondamentale che le spese di ristrutturazione siano sostenute prima di quelle per l’arredo dell’immobile.

Mobili e grandi elettrodomestici si possono pagare con bonifici ordinari, bancomat o carte di credito.

BONUS GIARDINI

Il bonus giardini è la detrazione Irpef del 36% sulle spese sostenute (entro il 31 dicembre 2021, salvo proroghe) per la “sistemazione a verde” di aree scoperte private degli edifici, comprese pertinenze, recinzioni, impianti di irrigazione, e per la realizzazione di pozzi, coperture a verde e giardini pensili. La detrazione si calcola su una spesa massima di 5.000 mila euro per unità immobiliare e viene ripartita in 10 quote annuali.

Beneficiano del bonus le opere che si inseriscono in un intervento relativo all’intero giardino o area, e che consiste nella sistemazione a verde ex novo o in un radicale rinnovamento.

I pagamenti possono essere effettuati con bonifici ordinari, bancomat, carte di credito o assegni non trasferibili.

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A cura di: Dott.ssa Elisa Ordasso